Как строить по 120 млн кв. м жилья в год без потери качества? Представители власти и участники рынка предложили пути решения
Если не принять экстренные меры, объем введенного в эксплуатацию жилья в 2022 году упадет. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказал заместитель председателя Общественного совета при Минстрое России Олег Бетин. «Наращивание объемов строительства невозможно без пропорционального роста производства строительных материалов, — предупредил Бетин. — Основной путь решения проблемы роста цен на строительные материалы — это использование местных строительных материалов, импортозамещение ввозимых в Россию отдельных компонентов и рост производительности труда».
Каждая из перечисленных мер потребует немало времени для полноценного внедрения. Между тем поставленная президентом России Владимиром Путиным задача по увеличению объема жилищного строительства до 120 млн кв. м в год к 2030 году остается в силе. В общей сложности к этому сроку в стране должны возвести более 1 млрд кв. м жилья.
На фоне нестабильности на рынке отрасль может недосчитаться миллионов квадратных метров, критичных для выполнения плана. Разбираемся, что происходит на рынке возведения нового жилья и есть ли способ вывести отрасль из начинающейся стагнации.
Ключевые цифры и тренды: что важно знать
В 2021 году в России ввели в эксплуатацию чуть более 90 млн кв. м жилья. Этот показатель вряд ли увеличится в 2022-м — растет стоимость стройматериалов, на стройке не хватает кадров. По оценке зампредседателя комитета Торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере строительства Кирилла Холопика, в этом году в многоквартирных домах — ключевом типе застройки в России — будет введено 36 млн кв. м жилья. Иными словами, в сфере массового строительства возможно серьезное падение объемов.
«Наращивать объемы строительства жилья в 2022 году будет сложнее, чем в 2021-м, — рассказывал еще в январе в интервью «Российской газете» вице-премьер России Марат Хуснуллин. — Сказываются разные факторы: вопросы обеспечения финансированием и темпы освобождения градостроительного потенциала, негативно сказывается подорожание строительных материалов и дефицит кадров в связи с пандемией коронавируса».
«Значительно сократилось производство бетона, строительного кирпича, стеклопакетов, некоторых видов цемента, — уточнил детали президент группы компаний «Основа» и председатель комиссии по вопросам развития индустрии строительных материалов, технологий и промышленного строительства Общественного совета при Минстрое России Александр Ручьев в комментарии для «РБК-Недвижимости». — Еще один важный вопрос, который сегодня остро стоит перед отраслью, — дефицит рабочей силы, причем как на стройках, так и на заводах по производству стройматериалов, поскольку здесь по большей части были задействованы мигранты. Работать необходимо комплексно и по всем направлениям».
Пандемия коронавируса не помешала 2021 году стать рекордным по вводу нового жилья, однако рекордные цифры связаны в основном с тем, что вводились объекты, строительство которых началось два-три года назад. В то же время высокие показатели не должны вводить в заблуждение: роль девелоперов, которые долгие годы оставались главным источником роста объемов, снизилась, а прошлый год стал первым в истории, когда доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) превысила 50%. По данным «ЦИАН.Аналитики», из 92,6 млн кв. м жилья, сданного в 2021 году, девелоперы построили 43,5 млн — это 47% от общего объема. Остальное заняло ИЖС, в том числе объекты, зарегистрированные по дачной амнистии.
В мегаполисах по-прежнему доминируют крупные девелоперы — например, в Москве и Санкт-Петербурге доля многоквартирных домов составляет 91% и 93% от общего объема соответственно. Однако ключевой тренд — бум строительства индивидуального жилья — заметен совсем близко к столицам: в Московской и Ленинградской областях. Среди лидеров и Краснодарский край. В комитете Госдумы по строительству и ЖКХ рассчитывают на еще больший рост ИЖС в дальнейшем.
«В конце прошлого года Государственной думой принят очень важный Федеральный закон № 476 о строительстве индивидуальных жилых домов в малоэтажных жилых комплексах. Он вступил в силу 1 марта 2022 года, — заявил «РБК-Недвижимости» председатель профильного комитета Госдумы Сергей Пахомов. — Для профессиональных застройщиков этот рынок является не самым привлекательным, непрозрачным и условно ликвидным. Новые правовые механизмы способствуют привлечению на рынок малоэтажного и индивидуального жилья профессиональных игроков, тем самым позволяя развивать рынок более системно».
Стимулы и кризис идей
Помимо объемов, перед российской строительной индустрией стоят еще несколько целей. В частности, к 2024 году планируется сократить длительность инвестиционно-строительного цикла не менее чем на 30%, а к 2030 году — достичь сокращения на 50%. Для этого, как рассказал ТАСС Марат Хуснуллин, правительство определило новый универсальный перечень из 32 процедур — ранее он содержал 96 шагов.
«В июле этого года был принят Федеральный закон № 275, который предусматривает сокращение административных процедур. И в стройке становится 32 процедуры на всех этапах, которые должны системно работать на территории всех регионов, — пояснил в интервью «Интерфаксу» министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин. — В правительство сейчас внесен проект постановления, которое утверждает исчерпывающий перечень всех необходимых документов для реализации этого закона».
Эта мера, с одной стороны, позволит девелоперам использовать типовые проекты, что сократит издержки и снизит себестоимость строительства; но, с другой стороны, параллельно растет стоимость стройматериалов, а спрос на жилье из-за недоступной ипотеки падает.
Таким образом, индустрия оказывается перед новыми вызовами, которые заставляют искать радикально новые решения как в технологических цепочках, так и в форматах реализации недвижимости. Правительственные меры по стимулированию активности индустрии в конце концов позволят привлечь дополнительное финансирование, однако прежние сценарии проектирования и возведения жилья работают все менее эффективно и рост доли индивидуального строительства лишь подчеркивает кризис идей в отрасли.
Крупнопанельный переход
Сегодняшние задачи по наращиванию объемов экономически эффективного строительства требуют новых решений. Таким решением может стать современное индустриальное домостроение. В Общественном совете при Минстрое России считают, что увеличение загруженности существующих заводов по выпуску стройматериалов позволило бы частично снизить стоимость панелей и заготовок. В частности, Олег Бетин предложил таким предприятиям переключиться на двухсменный режим работы. В то же время более перспективным с его точки зрения выглядит переход на индустриальные технологии, или префаб, — крупнопанельное домостроение (КПД) и объемно-блочное домостроение (ОБД).
«Это одно из направлений повышения производительности труда и, соответственно, снижения стоимости и сроков строительства при массовом производстве», — уверен Бетин. По его словам, современные индустриальные строительные технологии позволят диверсифицировать отрасль, снизить капитальные затраты на 10%, а вместе с этим заметно сократить объемы работ и связанные с этим риски. А, возможно, главное преимущество такого метода — перенос большинства технологических процессов со строительной площадки в заводские условия. Это позволит тщательнее контролировать соблюдение технологических процессов и тем самым повышать качество готовых домов.
В России собственными домостроительными комбинатами владеют крупные девелоперы — ПИК, ФСК, ЛСР. Но их производства в основном закрывают потребности самих девелоперов. Независимых игроков на рынке немного, особенно тех, кто может предложить застройщикам готовый продукт или индустриальный сервис полного цикла.
При этом современные технологии крупнопанельного домостроения способны значительно сократить сроки строительства и обеспечить прозрачную себестоимость, что позволит решить задачи, стоящие перед строительной отраслью, уверен Александр Горнов, генеральный директор компании «Префабрика АГ». В 2024 году компания планирует запустить в ОЭЗ «Кашира» новый завод по производству домокомплектов.
«Объем инвестиций составит более 3 млрд руб., — оценила проект нового предприятия «Префабрика АГ» в подмосковной Кашире заместитель председателя правительства Московской области и министр инвестиций, промышленности и науки региона Екатерина Зиновьева. — При полной мощности на заводе будут изготавливать домокомплекты в рамках универсальной строительной системы, что позволит возводить до 400 тыс. кв. м жилья в год. Ожидается, что продукцией в первую очередь заинтересуются города-миллионники, а также города с населением более 50 тыс. человек — там стабильный спрос на типовое жилье».
«Применение префаб-конструкций выгодно для застройщиков, поскольку позволяет перенести часть работ со строительной площадки на обособленное производство, — подтвердил доводы министра генеральный директор компании «Новый дом» Михаил Гец в разговоре с «РБК-Недвижимостью». — Например, встраиваемые сантехнические модули ускоряют процессы по отделке и прокладке инженерных систем настолько, что срок инвестиционного цикла строительства можно сократить в два раза».
Чего ждать от новой технологии
В Европе и Азии индустриальное домостроение широко распространено, а, например, китайская строительная компания CCEED применяет префабрикацию при изготовлении несущих конструкций небоскребов. В Европе технология наиболее популярна в странах Скандинавии и на севере Германии: в условиях холодного климата использование КПД позволяет снизить время работы людей и тяжелой техники на стройплощадке.
В России по индустриальной технологии построено множество зданий — тех самых панелек, которые в свое время помогли быстро решить задачу по обеспечению людей жильем. Другой вопрос, что квартирография и качество оставляли желать лучшего. На сегодняшний день массовое жилье 1960-х годов постройки, отслужившее свой срок, постепенно переходит в ветхий фонд и требует масштабного обновления.
«Индустриальный сервис «Префабрика АГ» — это не типовые серии домов, а строительная система, которая позволяет создавать объекты с гибкой квартирографией и широкой вариативностью фасадных решений как для многоквартирных домов, так и для ИЖС, — заявил Александр Горнов «РБК-Недвижимости». — Сейчас мы строим наш первый завод при поддержке правительства Московской области и надеемся, что и в других регионах вскоре появится интерес к созданию высокотехнологичных производств, аналогичных нашему».
Панели нового поколения производят с совершенно другим контролем качества и технологической проработкой. При этом современные панели подходят не только для возведения многоквартирных кондоминиумов, но и отдельно стоящих одно- и двухэтажных домов — то есть для того самого ИЖС, на развитии которого сейчас настаивают в Государственной думе.
«В Госдуме мы приступили к разработке полноценного федерального законопроекта по ИЖС, — анонсировал планы комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. — Создание такого документа позволит строить больше квадратных метров индивидуального жилищного строительства. Правительство сегодня рассматривает вопрос субсидирования проектов в ИЖС. Меры правительства сделают проектное финансирование для возведения малоэтажных домов доступнее для застройщиков, а значит, и жилье станет доступнее для граждан».
Приведет ли развитие индустриального домостроения к достижению целей, поставленных перед отраслью правительством? Пока утверждать рано, поскольку в стране должны появиться хотя бы десять заводов, производящих домокомплекты по индустриальной технологии. В то же время энтузиазм, с которым государство нацелилось на поддержку стройотрасли, в сочетании с бизнесом, ищущим эффективные решения для строительства массового качественного жилья, позволяют смотреть в будущее с оптимизмом.
Совокупность мнений, собранных «РБК-Недвижимостью» среди профессиональных участников рынка по теме префаб-конструкций, показало: рынок рассматривает самые разные технологии, сочетая их между собой. В конце концов поиск новых решений и запуск инновационных производств положительно отразятся и на конечных потребителях — простых гражданах, которым станет доступно качественное жилье.
Источник: realty.rbc.ru