На этой неделе спикер Совета федерации Валентина Матвиенко предложила распространить реализуемую в Москве программу реновации жилья по всей стране. Почти половину жилищного фонда в России образует советская массовая застройка. Пятиэтажки составляют 27% от всех жилых зданий в стране, а 9—16-этажные микрорайоны, построенные до конца 1980-х годов,— еще 22%. В таких домах живет более 70 млн россиян — а значит, их судьба касается примерно каждого второго из нас. Директор проектов КБ «Стрелка» Екатерина Малеева в статье, написанной специально для “Ъ”, рассказывает, что снос старых домов — это лишь один из вариантов реновации. Но есть и другие способы решить проблемы устаревающего жилищного фонда.

Беспрецедентная ситуация

После войны для решения проблемы жилищного дефицита массовое индустриальное жилье строили во всем мире, но нигде не удалось достичь подобных масштабов, как в СССР. В современной России есть целые города, например Кировск в Мурманской области или Тольятти, где застройка почти полностью состоит из домов массовых серий. В западноевропейских странах, как, например, Франция, Великобритания, Нидерланды, строительство типового жилья прекратилось уже в 1970-х годах. Страны соцлагеря продолжали строить его до начала 1990-х годов, однако доля типового жилья в общем объеме их жилищного фонда все равно не сопоставима с российской. Сегодня в Польше и Чехии в таком жилье живет около 30% населения, во Франции — 19%, в Германии — всего 4% против российских 65%. Можно сказать, что на территории бывшего СССР и, в частности, в России сложилась ситуация, которой нет аналогов в мире.

Несмотря на то, что при строительстве закладывался нормативный срок службы домов 100—150 лет, из-за плохого обслуживания и несвоевременного ремонта мы наблюдаем переход пятиэтажек первой волны в категорию аварийного жилья. Построенные одновременно, эти дома так же одновременно начали ветшать и терять потребительские качества. Если их большая часть выйдет из строя за такой же короткий срок, за который она была построена, возникнет ситуация, аналогичная распространению эпидемии без введения карантинных мер.

А весь пятиэтажный фонд России в 2,5 раза больше, и на его полную замену уйдет около 30% ВВП России за 2018 год. И это без учета более плотных 9-этажных микрорайонов.

Но дороговизна — только часть проблемы. Если мы снесем все советское жилье и заменим современным массовым строительством в течение следующих 20 лет, то спровоцируем циклическое возвращение ситуации. Новое жилье опять единовременно выйдет из строя, и однажды придется снова перестраивать половину страны. Это может стать миной для будущих поколений. Поэтому снижение комфорта, разрушение и выбытие массового советского жилья необходимо замедлить так же, как и динамику заболеваемости во время пандемии.

Как поступают в мире

В тех странах, где проблемой массового индустриального жилья системно занялись чуть раньше, сносят только небольшую часть такой застройки (1% в Чехии, 3% во Франции, 19% в Германии). Остальные дома постепенно модернизируют, что позволяет увеличить срок службы здания до 40 лет. Сегодня прошло только 60 лет с момента строительства наших первых домов массовых серий, и их жизнь можно продлить лет до 100.

Другая проблема заключается в том, что это жилье устаревает не только физически, но и морально. Оно не соответствует современным стандартам качества жизни, потому что создавалось для быстрого сокращения жилищного дефицита в жестких экономических условиях. Именно поэтому при модернизации такой застройки в Европе стараются не просто делать капремонт с заменой инженерных коммуникаций, но и преобразовывать их типологически, улучшать планировки и внешний вид.

Мы видим много примеров модернизации массового жилья за рубежом, но правда ли, что наши типовые серии тоже можно превратить в качественное современное жилье? Дело в том, что набор массовых серий хоть и был широким, но может быть сведен всего к трем основным конструктивным схемам, которые и определяют потенциал для модернизации: бескаркасная, в которой несущими конструкциями служат поперечные, продольные, а иногда и наружные стены, неполный каркас и каркасная система. В каждой из них помимо очевидных технических улучшений — теплоизоляции, звукоизоляции, инженерных коммуникаций, возможно радикальное повышение качества жилья.

Сегодня жители некоторых городов России уже могут оценить последствия подобной модернизации. Например, в Калининграде за счет улучшения теплоизоляции удалось снизить коммунальные платежи, а звукоизоляция и панорамное остекление сделали советские хрущевки значительно более комфортными.

Как обустроить хрущевки

В большинстве массовых серий подъезды маленькие, темные и не позволяют организовать место для хранения колясок и велосипедов. Их площадь можно увеличить за счет пристройки, остеклить двери и фасад, создать сквозной проход во двор и приблизить отметку входа к уровню тротуара за счет локального повышения рельефа. При перепланировке первого этажа можно расширить входную группу и сделать в ней помещение для консьержа, зону ожидания для служб доставки или гостей жильцов, санузел, чтобы гуляющие во дворе мамы с детьми могли не подниматься в квартиру в случае необходимости.

Сегодня самый непривлекательный тип жилья — это квартиры на первых этажах с наименьшей степенью приватности. Не случайно на окнах многих таких квартир установлены решетки. Это жилье можно превратить в самое комфортное в доме. Достаточно устроить собственный палисадник у каждой из них с отдельным выходом из квартиры. Это оградит жильцов от происходящего во дворе и создаст редкую для городских жителей возможность утром выпить кофе в собственном саду.

Сейчас во многих городах можно увидеть первые этажи панельных домов вдоль улиц с интенсивными пешеходными и транспортными потоками, где выкуплены все квартиры и устроены салоны красоты, цветочные и продуктовые магазины. Конструкции домов не мешают снять фасадную панель целиком и устроить вместо нее витрину. Минусы — это низкие потолки и необходимость провести лестницу на довольно высокий цоколь. Поэтому торговые залы коммерческих помещений можно размещать в пристройках с входом на уровне тротуара, а помещение бывшей квартиры использовать как второстепенное, складское или подсобное.

Еще одно важное пространство в квартире — балконы: их глубина в массовых сериях — 60—90 см. На такой балкон можно выйти постоять или устроить на нем хранилище для лыж, солений и автомобильных колес. Но как пространство для отдыха на открытом воздухе балкон работает плохо, потому что из уличной мебели может вместить разве что табурет. Не создавая дополнительной нагрузки на конструкции дома, можно увеличить площадь и глубину балконов — сделать их приставными и самонесущими. Таким образом можно создать просторную остекленную веранду.

Что касается кровли, то в некоторых домах несущая способность конструкций позволяет надстроить один-два этажа. Не стоит занимать ими весь периметр плана.

В пятиэтажных домах лифты не предусмотрены в принципе. Однако в доме могут жить маломобильные жильцы, а подниматься на пятый этаж пешком с ребенком на руках — задача для спортсмена. Поэтому, чтобы радикально повысить комфорт таких домов, особенно при надстройке, нужно пристроить к подъездам лифты.

Какими могут стать наши квартиры

Всем известны недостатки типовых квартир, но и их возможно скорректировать при модернизации здания. При этом можно остаться в границах каждой из них, если общая квартирография дома сохраняется. Если же часть жильцов приняли решение переехать в другое место, можно изменить план типового этажа так, чтобы разместить меньше квартир большей площади.

Пример — типовая двухкомнатная квартира в доме серии I 464 площадью 45,1 кв. м с маленькой кухней и проходной гостиной, в которой расположение дверей не позволяет удобно расставить мебель. Чтобы пройти из спальни в ванную, нужно пересечь гостиную, балкон слишком узкий, а в прихожей нет места для полноценного шкафа.

При реконструкции дома, оставаясь в рамках той же площади, кухню можно объединить с гостиной и превратить в комфортное пространство для общения. При этом можно отделить зону готовки при помощи раздвижной перегородки, чтобы локализовать запахи от приготовления пищи. В прихожей появится встроенный шкаф-гардеробная, дополнительные места хранения займут неиспользуемое раньше пространство гостиной. Благодаря обустройству второго стояка в квартире можно разместить два санузла: для гостей и уборки при входе и просторную ванную при спальне. Последним улучшением станет большой приставной балкон, где летом можно завтракать и проводить время. Такая квартира так же, как и ее старая версия, будет комфортна для одного жильца или семьи без детей.

Схема: эскиз КБ «Стрелка»

При изменении плана всего этажа ту же квартиру можно превратить в трехкомнатную. В этом случае к уже описанным улучшениям добавится полноценная приватная зона с двумя спальнями, гардеробной и санузлом, полностью отделенная от общих пространств. Количество квартир в доме при таком решении уменьшится, но они станут более приспособленными к сегодняшней демографии — ведь средний размер домохозяйств в городах составляет 2,6 человека.

Период массового индустриального домостроения впервые за всю историю страны сделал наше жилье капитальным — до этого основную долю жилой застройки составляли деревянные дома, снос и полная замена которых были привычным делом. Неудивительно, что в первую очередь мы пробуем решить проблему старения жилья методами, которые практиковались веками. Но теперь нам предстоит изменить угол зрения: типовые бетонные дома простоят еще долго, и нужно превратить их в такое жилье, которое могли бы полюбить не только тонкие ценители архитектуры модернизма, но и обычные горожане.

Свой подход для каждого города

Массовая советская застройка есть в каждом городе, но ее техническое состояние может быть очень разным. Кроме того, города различаются по потребности в жилье и финансовым возможностям для проведения реновации. В различных ситуациях нужны различные подходы к реновации, из многообразия которых мы пока используем только один, требующий наибольших затрат на реализацию.

Сегодня на рассмотрении в Госдуме находится сразу два законопроекта о реновации жилья. Они призваны защитить права собственников квартир, установить порядок разработки, публичного обсуждения и реализации проектов. Но в силу своей природы федеральный закон не может регулировать то, как будет выглядеть территория после реновации, какие на ней будут улицы, дома, фасады, дворы и планировки квартир. А эти решения во многом повлияют на качество жизни в обновленных районах, способность территорий, прошедших через реновацию, сохранять привлекательность для горожан в долгосрочной перспективе. Давайте посмотрим, как можно расширить палитру подходов, соединив финансовую и архитектурную стороны вопроса, на примере пятиэтажной застройки, стоящей первой в очереди на снос.

Радикальный подход в быстро растущих городах

16 городов-миллионников — снос и новое строительство с уплотнением застройки до трех раз. Полная расчистка территории и новое строительство на месте снесенных домов лучше всего применимы в городах с активно растущим населением и высокими ценами на рынке жилья. В таких условиях можно привлечь частных застройщиков, которые обеспечат себе требуемый уровень доходности проектов за счет продажи дополнительных площадей при предоставлении новых квартир жителям расселяемого фонда.

Цены за при этом должны быть высокими — такую планку выдержит рынок далеко не в каждом городе. Например, при московских ценах в среднем 155 тыс. руб. за кв. м маржинальность проектов составит около 20 %, но уже в Нижнем Новгороде (55 тыс. руб.) или Воронеже (46 тыс. руб.), входящих в топ-20 по объемам ввода жилья в стране, девелопер не только не сможет получить прибыль, но и уйдет в минус на 13-17 %, поскольку должен будет за свой счет купить жилье расселяемым жителям, оплатить снос и построить новые дома.

Мягкий подход в стабильных городах

Около 750 городов с умеренно растущим и стабильным населением — модернизация и уплотнение застройки до двух раз, снижение затрат до 60%. Там, где потребность в жилье и цены на недвижимость ниже, чем в быстро растущих городах с перегретым рынком, применим более мягкий подход к реновации. Он предполагает снос только аварийной застройки, модернизацию домов, находящихся в удовлетворительном состоянии и изменение планировочной структуры территорий на более сомасштабную человеку. Для этого существует несколько простых решений.

Во-первых, разукрупнение кварталов. Микрорайонная планировка состоит из кварталов площадью в среднем около 30 га. Дома в них расположены свободно и соединены с улицами внутриквартальными проездами. Из-за этого плохо считываются границы между доступным всем пространством и дворовой территорией конкретного дома.

Новая застройка малой и средней этажности замкнет их периметр и создаст небольшие уютные дворы, доступные только жителям квартала. Появление новых транспортных маршрутов позволит разгрузить магистрали, при этом равномерно распределенные по множеству мелких улиц потоки автомобилей не создадут напряженного и опасного движения на каждой из них.

Во-вторых, внедрение новых типов жилых домов превратит однообразные районы пятиэтажной застройки в территории с индивидуальным обликом и жильем на любой вкус. Вдоль новых улиц и в глубине кварталов нужно применять необычные для такой среды блокированные дома, городские виллы, создавать акценты из башен и зданий необычной формы или архитектуры. Такие районы станут привлекательными для людей с разным достатком, образом жизни и предпочтениями, а значит, более устойчивыми к колебаниям экономики и демографии.

В-третьих, необходимо повысить доли коммерческих помещений. Как известно, ритейл живет на пешеходных и транспортных потоках. Эти потоки благодаря новой сетке улиц будут направлены вдоль первых этажей, где появятся новые площади, пригодные для размещения объектов торговли, услуг, досуга. В целом их объем может увеличиться в два раза по сравнению с сегодняшними микрорайонами — с 10–11% до 20% от общей площади зданий. В такой застройке большинство функций, необходимых каждый день, будет расположено в пешеходной доступности, снизится потребность в транспортных перемещениях. Кроме того, больше жителей таких районов смогут найти работу рядом с домом или даже открыть собственный бизнес.

Тактика мягкой реновации

Конечно, возникает вопрос, как реконструировать дома, в которых продолжают жить люди. Опыт редких примеров модернизации без отселения показывает, что для жильцов это становится тяжелым испытанием. Поэтому необходимо предусмотреть разнообразные варианты, из которых жители могли бы выбирать.

Например, они могут временно переехать в маневренный фонд, а затем вернуться в свою, уже реконструированную квартиру. Или получить компенсацию за аренду жилья в любом районе города на время реновации. Кроме того, один из вариантов может быть переезд в новый дом, построенный в рамках реновации в том же районе или получение компенсации на покупку жилья в другом месте. Кроме того, жители могут выступить в роли соинвестора реконструкции дома с надстройкой и заработать на продаже новых жилых площадей.

Работы по модернизации отдельного здания на 45–65% дешевле, чем строительство нового, а сроки реализации проекта сокращаются с трех до полутора лет. Наряду с ростом объемов такой подход обеспечит снижение темпов выбытия жилищного фонда, повышение комфорта существующего жилья и его рыночной стоимости благодаря реконструкции. Кроме того, возможность вернуться в свои обновленные квартиры уже через год-полтора при широком применении мягкой реновации по всей стране получат до 15 млн человек, что существенно снизит риск возникновения социальной напряженности при преобразовании застроенных территорий.

Среди плюсов пятиэтажных микрорайонов — большое количество зелени во дворах. При мягкой реновации значительную ее часть можно сохранить — ведь мы не расчищаем всю территорию, а только дополняем застройку новыми домами.

Конечно, увеличение плотности застройки создаст дополнительную нагрузку на инфраструктуру. Но повышение комфортности жилой среды предполагает рост жилищной обеспеченности и доли площадей, занятых местами работы, торговлей, услугами. Поэтому количество людей, которые будут жить на территории, увеличится не в два, а в полтора раза. Потребность в местах в школах в этом случае можно будет удовлетворить, пристроив дополнительные модули к существующим объектам образования в границах уже выделенных для них участков. Благодаря появлению замкнутого периметра небольших кварталов дворы можно будет освободить от хаотичной парковки, а машины аккуратно разместить вдоль новых улиц. Для создания дополнительных машино-мест придется кое-где построить многоуровневые парковки. При этом по новым улицам должны пройти дополнительные маршруты общественного транспорта, чтобы снизить потребность в ежедневном использовании автомобиля.

В этом случае необходимо партнерство между городом и частным застройщиком, в котором город в рамках социальной политики покрывает затраты на улучшение жилищных условий уже проживающих на определенной территории горожан.

Новые возможности для убывающих городов

Около 350 городов, где численность населения снижается. Там необходима модернизация и реконструкция застройки и снижение затрат на реновацию до 80%. То, что население города убывает, не значит, что в нем нет рынка жилья и потребности улучшить жилищные условия горожан. Из-за наличия частично заселенных домов бюджеты таких городов несут избыточную нагрузку. Например, в Якутии на обслуживание 753 пустующих квартир, находящихся в муниципальной собственности, уходит 118 млн руб. ежегодно. Очевидное решение — переселить всех в ограниченное количество домов, законсервировать или снести пустующие. Но зачастую люди не хотят переезжать из своих привычных районов и квартир. И тут решением может стать реновация.

Если выбрать самые лучшие по расположению в городе районы, модернизировать в них дома и уплотнить застройку при помощи более комфортных типов жилья, предложение будет качественно отличаться от переезда из одной пятиэтажки в другую и станет более привлекательным. Так можно консолидировать жителей на компактной территории и освободиться от балласта в виде полузаселенных домов, недозагруженных дорог и коммуникаций, требующих поддержания. Более того, в убывающих городах не будет проблем с маневренным фондом, в который могут переехать на время жители реконструируемых домов.

Качество жилья при этом значительно возрастет, но объем инженерной и транспортной инфраструктуры, требуемой для обслуживания уже меньшего количества квадратных метров, останется неизменным.

Улучшение качества жилья в убывающих городах, возможно, станет фактором снижения оттока населения и привлечения в город новых жителей. Проведение реновации в таких городах — это еще и возможность развить девелопмент, создать новые рабочие места.

Что делать

Не можешь остановить волну — оседлай ее. Возможно, наш советский жилищный фонд вовсе не проблема, а потенциал, в том числе для реализации национальных приоритетов в развитии жилищной сферы. Ведь за счет одной только мягкой реновации с уплотнением территорий пятиэтажной застройки в два раза можно ввести около 500 млн кв. м жилья, а это 90% от целевого объема ввода к 2024 году.

Городам и регионам нужны индивидуальные стратегии реновации, основанные на местных особенностях состояния жилья, рынка недвижимости, ожиданиях жителей. Нужна единая база планировок и решений по модернизации домов разных серий, понятные схемы переселения жильцов на время реконструкции их домов и квартир. Если правильно распределить усилия, беспрецедентный объем устаревшего жилья превратится в беспрецедентный качественный прорыв в жилищной сфере для самих россиян и образцовую практику для тех стран, где еще не приступили к решению аналогичной проблемы.