Сколько ни твердят наши власти о качестве строительства, но все равно появляются здания, неудобные для жизни, да что там неудобные – порой и небезопасные. Вроде бы существуют и ГОСТы, и сертификаты, и проектная экспертиза, и надзор, а пресловутое качество строительства по-прежнему оставляет желать лучшего. То хромает концепция проекта, то оборудование подвело, то материалы пришли с браком, то человеческий фактор подкачал. Что здесь может сделать экспертиза и сертификация и как они работают сегодня, журналу «МИР КВАРТИР» рассказывает директор департамента строительства и негосударственной экспертизы «Серконс» Асель Карасартова.

Давайте сначала проясним, отличается ли чем-либо государственная и коммерческая экспертиза?

С 1 апреля 2012 года законодательно уравнены права государственной и негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий перед получением разрешения на строительство. Исключение составляют объекты исторического наследия, где нужна именно госэкспертиза. И сейчас 85% застройщиков используют коммерческую экспертизу, потому что она дешевле и делается быстрее. Плюс мы можем консультировать компанию, давать рекомендации, что нужно сделать, как изменить проект, чтобы он был утвержден – всего этого госэкспертиза не дает.

Сейчас негосударственную проектную экспертизу осуществляет около 800 организаций. Экспертная компания обязана проверить качество проектных и изыскательских работ, соответствуют ли они градостроительному кодексу и своду правил. Однако не у всех компаний есть достаточный опыт и нужное число аттестованных экспертов в штате. Хорошие компании имеют 10 экспертов, у «Серконс» их, к примеру, 38. Важна и репутация компании – увы, есть и такие, которые «отметились» некачественной работой или даже подделкой подписей и заключений. На проект с такой экспертизой госорганы будут смотреть с подозрением, потому что подобные прецеденты быстро становятся известны чиновникам.

Часто один и тот же девелопер может использовать госэкспертизу для одних проектов и коммерческую для других. Обычно крупные застройщики выбирают из топ-5 негосударственных экспертных компаний (мы, кстати, занимаем в нем первое место). Работа с мнениями разных компаний и разных экспертов дает возможность постоянно совершенствоваться застройщику, и проектировщику.

В Москве велика доля проектов с государственной экспертизой. Это отчасти связано с тем, что много жилья строится по программам с государственным финансированием. Желая подстраховаться, московские застройщики делают заключения либо в Мосгосэкспертизе, либо в негосударственной, но где руководство аффилировано с госструктурами, чтобы с разрешением на строительство заминок точно не вышло.

     Региональные девелоперы выбирают негосударственную экспертизу – она дешевле и быстрее. Фото: Мир Квартир

 

А в регионах в основном делают коммерческую экспертизу – так, у нас много застройщиков, заказывающих проектную экспертизу, в Калининграде, Воронеже, Калуге, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Краснодаре, Ставрополе, Новосибирске, Перми, Иркутске, Тюмени, Владивостоке, Дагестане, Ингушетии и других регионах.

Какие процессы у нас охвачены экспертизой и что не охвачено? Что можно проверить и своевременно исправить на объекте строительства?

Сам процесс строительства пока плохо охвачен качественной экспертизой. Конечно, частично проводится оценка качества бетона, геодезический мониторинг и так далее. Но нет сертификации работ в строительстве, а значит, нанимать на стройплощадку можно кого угодно, независимо то того, умеют они правильно работать, знают ли они технологию, от соблюдения которой и зависит качество дома.

Строительные компании не обязаны, но по своей инициативе могут проверить любой материал или технологию. Все материалы имеют сертификаты качества, но иногда возникает необходимость подтвердить заявленное качество производителя.

Дело в том, что государственные стандарты и сертификаты регулируют качество материала, технологию его производства и технические показатели. Но допустим, на стройку привозят тысячу панелей, на которые есть и ГОСТ, и сертификат. Но качественна ли именно эта партия, не было ли при ее производстве сбоев, соблюдена ли технология? На эти вопросы может ответить коммерческая экспертиза, взяв именно из этой партии образец и проведя испытания. Часто материал из разных партий отличается по качеству, и наше заключение помогает заказчику возвратить товар на завод и вернуть себе деньги.

Или, например, плитка может не иметь дефектов и повреждений, но неизвестно, как она будет вести себя после укладки, при ее эксплуатации, что с ней случится, например, через год. Мы тогда проводим специальные испытания в наших лабораториях и на полигонах и выясняем это. По нашей статистике, только 35% проверяемых материалов соответствует стандарту.

В прошлом году компания «Эталон» заказывала нам испытания утеплителя для своего проекта в Петербурге – нужно было испытать, соответствует ли время возгорания заявленному производителем. Тогда подтвердилось, что соответствует.

 

Так же в рамках пожарной сертификации можно испытать и сертифицировать окна, строительные материалы, двери, кабели. У нас 4 пожарных лаборатории в России.

Мы проводим испытания и сертификацию строительных материалов: щебень, песок, бетон и так далее.

А вот кстати о бетоне. Это же больное место наших строек, с ним часто бывают проблемы, что вызывает разные дефекты конструкции – трещины, обрушения. Как своевременная экспертиза может здесь помочь?

Проверять бетон нужно обязательно. Девелоперы часто заказывают проверку качества бетона и качества его заливки, если есть сомнения в работе подрядчиков. Тогда от нас выезжает бригада и на месте оценивается технология, из готовых конструкций вырезаются керны и отвозят в нашу лабораторию, где их подвергают всяким воздействиям – сдавливают, растягивают и т.д. – и оценивают свойства бетона. Кстати, сейчас уже в 99% марка и качество бетона подтверждается, в отличие от ситуации 10-15-летней давности, когда строители добавляли в бетон формальдегиды и различные смеси.

Если класс бетона будет ниже заявленного, из-за этого может нарушиться весь конструктив объекта, и последствия могут быть страшными. Мы это стараемся предотвращать.

 

А теперь давайте поговорим об инновациях, которыми грезят и наши власти, и архитекторы, и девелоперы. Как качественная экспертиза, по-вашему, помогает вводить в строительство новые материалы?

Новые материалы приходится сертифицировать – для этого мы и нужны. Часто подобное требуется, когда проект здания задумывается в сотрудничестве с иностранным архитектором, который предлагает инновационный фасад. А аналогов ему нет в России – что делать? Прежде чем использовать такой фасад в строительстве, необходимо провести испытания на пожарную безопасность и получить сертификат, проверить на соответствие стандартам. Тогда застройщик изготавливает образец и отправляет нам для этих испытаний.

Вот, например, в Санкт-Петербурге построили самое высокое здание в России и Европе – «Лахта Центр», где располагается штаб-квартира Газпрома. Оно имеет уникальную конструкцию и нестандартные материалы, которые не соответствовали ни одному ГОСТу. В нашу пожарную лабораторию привезли часть фасада здания, имитирующую один отсек – специально для испытаний. В течение двух недель мы изучили всевозможные нормы и с помощью самых опытных инженеров разработали индивидуальную методику для этой конструкции.

С данным отсеком фасада мы построили небольшой домик, поместили внутрь реальные материалы, обеспечивающие пожарную нагрузку – дерево, ткани, дрова и так далее. И устроили пожар, чтобы посмотреть, как поведет себя новый материал. Конструкции успешно прошли испытания.

 

Сейчас появляются самые фантастические технологии, о которых еще десять лет назад не было и речи. На них же нет ни ГОСТов, ни сертификатов…

На каждую новую технологию, внедряемую в области строительства и не только, в целом в любой области, нужна система оценки, проверки, экспертизы. Мы должны развиваться параллельно, и еще лучше – на этапе внедрения технологии изучать подход к ее экспертизе. Так, сейчас компания ПИК собирается начать массовое строительство модульных домов. Сейчас в сфере строительства все стандартизируется, чтобы позволить наладить быстрое строительство жилья – это нужно, например, после стихийных бедствий, чтобы обеспечить им население. Мы в нашей компании уже сегодня разрабатываем сертификацию таких домов, потому что она понадобится совсем скоро.

Сейчас на переднем крае технологий внедрение цифровых двойников строительных объектов – это цифровая система, в которую заводят всю информацию по строящемуся зданию: документацию, графики работ, сметы, акты-приемки, данные о проверках, о персонале, съемку с камер на стройплощадке, журналы эксплуатации и т.д., и все это работает онлайн. Наша задача – обеспечить сертификацию и аудит таких систем.

Сертифицируется ли как-то рабочая сила, задействованная в работе над проектом и на самой стройплощадке?

Мы можем сертифицировать специалистов, подтвердить их квалификацию. У нас есть свой учебный центр, мы обучаем строительные кадры по профессиям монтажник-высотник, электрик, сварщик, повышаем квалификацию работников по проектированию и общестроительным работам. Мы также занимаемся аттестацией специалистов в Ростехнадзоре и многим другим.

 

А можно сертифицировать готовую новостройку?

Построенные дома целиком не сертифицируются, но экспертиза может оценить ее отдельные компоненты. Часто застройщик заказывает строительно-техническую экспертизу, если объекту не удается пройти госкомиссию. Наши специалисты помогают подтвердить (или опровергнуть), насколько заключения комиссии были верны, а также помочь понять, какие недостатки можно исправить и как.

Часто требуется оценить состояние долгостроя – домов, брошенных застройщиками – когда работы уже какое-то время на площадке не велись. В этом случае смотрят, в каком состоянии конструкции, насколько они пострадали от погодных условий, можно ли с ними далее работать или нужно демонтировать.

Так, в Московской области мы оценивали здания жилого комплекса «Солнечная система», не достроенные «Урбан Групп». Нужно сказать, что качество строительства у этой компании было довольно хорошим, и комплекс благополучно достроили, корпуса не пришлось сносить.

Но лучше всего, когда весь жилой комплекс проходит полную проверку еще до строительства. Например, мы провели экспертизу жилых домов в первом частном городе России – Доброграде во Владимирской области, оценили их на соответствие финансовым, техническим требованиям и экологическим стандартам. Там можно быть уверенным, что риск застройщика получить проблемы с финансированием сведен к минимуму, так же, как и вероятность некачественного строительства или вреда окружающей среде. Не будет необходимости что-то дорабатывать и перестраивать. Сейчас наши эксперты продолжают работать на объектах Доброграда.

 

Как обычному покупателю квартиры оценить качество новостройки?

Все застройщики обязаны на сайтах своих жилых комплексов в разделе «Документация» выкладывать заключение экспертизы, сертификаты, проектную документацию, разрешение на строительство и другие – все эти документы являются публичными. И если на сайте их нет и застройщик не может их вам предоставить, покупать квартиру в таком доме не стоит – с высокой степенью вероятности там присутствует какая-то мошенническая схема либо застройщик настолько непрофессионален, что качественного объекта и в заявленные сроки от него ждать не приходится.

Из проектной декларации можно и нужно выяснить, какова будет инфраструктура жилого комплекса – обязуется ли девелопер возвести школу и детсад, сколько детских и спортплощадок, сколько запроектировал машино-мест и каких – будут ли они наземными или будет построен подземный паркинг, какие объекты планируются на первых этажах корпусов, какое благоустройство на какой площади будет произведено и т.д.

Что касается качества строительства дома, то непрофессионалу оценить его на глазок сложно. Опять-таки, на сайте ЖК должны быть выложены документы обо всех используемых материалах, сертификатах на них, производителях материалов и оборудования, заключения проведенных экспертиз.

Не многие смогут сделать правильные выводы из документов на сайте. А можно получить помощь специалиста вживую?

Конечно. Мы очень рекомендуем покупателям обращаться за профессиональной строительно-технической экспертизой, чтобы специалист оценил качество выполненных строительных работ, прокладки инженерных коммуникаций, установки стеклопакетов и т.д. Ее в том числе могут провести и специалисты «Серконс».

Перед покупкой квартиры это полезно, чтобы принять правильное решение. При приемке квартиры от застройщика, да и позже, на стадии отделки, это просто необходимо – профессионал может указать на такие недостатки, которых не видно и о которых жилец догадается, когда будет уже поздно. К сожалению, не все наши граждане осведомлены о возможности такой оценки, а многие надеются на авось. Чаще всего строительно-техническую экспертизу заказывают покупатели элитных квартир и жилья бизнес-класса – они платят за квадратные метры внушительные суммы и не хотят прогадать. СТИ часто заказывают, чтобы заставить застройщика переделать что-то, или когда дело доходит до суда.

Стоимость работ оценить трудно, это зависит от задания специалисту, но если прикинуть совсем приблизительно – это 3-5 тыс./кв. м.

Источник: www.mirkvartir.ru